Мобильная версия Информационный портал Екатеринбурга
 

Апартаменты равны жилью? Муниципалитет разрабатывает новые нормативы

5 октября 2015, 11:13

Какие именно новшества будут внесены в официальный документ рассказал заместитель начальника Главархитектуры Сергей Косенко.

Администрация города Екатеринбурга согласно 131 Федеральному закону, в котором произошли изменения в Градостроительном кодексе РФ, в течение 2015 года разрабатывает новую редакцию нормативов градостроительного проектирования.

О том, какие именно новшества будут внесены в официальный документ, рассказал заместитель начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга Сергей Косенко.

- Сергей Михайлович, расскажите, пожалуйста, как ведется работа по разработке новых нормативов градостроительного проектирования?

- По требованию 131 Федерального закона, муниципальные и областные органы власти обязаны принять, каждый на своем уровне, нормативы градостроительного проектирования. Мы через торги заключили муниципальный контракт с институтом «УралНИИпроект РААСН». Предприятие имеет многолетнюю историю и опыт работы в разработке областных градостроительных нормативов. Сегодня уже подготовлена вторая версия нормативов, которая проходит стадию рассмотрения в Администрации города Екатеринбурга, непосредственно в Департаменте архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений. Мы максимально вовлекаем в эту работу профессиональное сообщество строителей и специально создали рабочие группы. В них вошли проектные организации и Гильдия строителей Урала, которая рассматривает нормативы и дает дельные предложения по определенным показателям. Вообще, что такое нормативы градостроительного проектирования? Это показатели обеспеченности населения теми или иными социальными благами, будь то объекты социальной инфраструктуры, плотность детсадов и школ (сколько должно быть в них мест на 1000 жителей), какой удаленности они могут находиться от жилой застройки, и какова необходимая плотность линий общественного транспорта.

Институт на базе планов Администрации города, с учетом прогнозов численности населения и социально-экономического развития, дал определенные предложения. Сегодня мы рассматриваем очередную редакцию нормативов, предварительно согласованную с профильными службами горадминистрации: Управлением образования, Управлением культуры, Управлением здравоохранения, Комитетом по транспорту, Комитетом благоустройства, Комитетом по экологии. В настоящее время происходит техническая доработка документа, чтобы он принял официальный статус.

- Для чего нужны нормативы градпроектирования?

- Они нужны для разработки градостроительной документации, оценки экономических последствий, реализации тех или иных инвестиционных проектов. Например, жилой микрорайон Академический. Он сейчас еще развивается. Мы считаем объем жилищного строительства, от которого зависит количество жителей. От количества жителей зависит сколько нужно мест в детсадах и школах, и складывается экономика, сколько необходимо городу денег для строительства инфраструктуры, в том числе привлечь внебюджетные источники финансирования. Это задачи нормативов. Они призваны создать комфортную среду проживания для горожан, где бы они ни находились. Пусть это будет центр города, спальный район или отдаленные территории Екатеринбурга.

- Вы сказали, что профессиональное сообщество тоже принимает непосредственное участие в разработке новых нормативов. Какие от него поступают предложения?

 - Да, оно участвует. Первая версия нормативов была далека от совершенства и мы благодарим профсообщество за то, что оно указало нам на те узкие места, которые были неуместны, как с точки зрения содержания, так и формирования логики документа. И, соответственно, разработчик в большей степени эти замечания учел. Сейчас мы их повторно изучаем. Первая версия рассматривалась на совещании у Гильдии строителей Урала и в Союзе архитекторов России в Свердловском отделении. Сейчас создана комплексная рабочая группа из внешних экспертов, которые оценивают нормативы с точки зрения их реальности и комфортности показателей. Эта работа комплексная. В ней не только две стороны Администрация Екатеринбурга и исполнитель по контракту - «УралНИИпроект РААСН». Коллеги по цеху дают рекомендации и предложения, которые выстраданы практикой, чтобы не было однозначного толкования и понимания, например, что такое жилфонд. А для целей нормативов - это общая площадь жилых помещений без учета лестничных клеток, лифтового хозяйства и подземного паркинга, а не общая площадь здания. Есть в документе и такие тонкости, которые мы учли.

- Какие эксперты участвуют в разработке официального документа?

- На базе Гильдии участвовали не только строители Екатеринбурга, но и проектировщики, которые работают по области. Сегодня мы ведем переговоры об экспертном сопровождении с московскими специалистами, но пока эта тема рабочая. Но нам интересна обратная связь от коллег из других городов.

- Насколько мне известно, у профессионального сообщества были недовольства по некоторым пунктам рабочей версии нормативов. Какие именно?

- Основные их претензии были связаны с чрезмерной обеспеченностью машиноместами. В первой версии проектировщики заложили, что на каждую квартиру, с учетом уровня автомобилизации, требуется от 1,5 до 2,5 места. Соответственно методом изучения аналогов - проектов, которые уже существуют или еще реализуются, мы пришли к цифре от 0,7 до 1 обеспеченности машиноместами. Мы перешли на другой метод счета. Он зависит от количества квадратных метров жилья. Сегодня заложена базовая цифра, которая еще утверждается, что на каждые 80 квадратных метров жилой площади квартир требуется одно машиноместо. Если, например, квартира у нас 120 квадратных метров, то ее хозяевам требуется 1,5 машиноместа, если 40 квадратных метров - то 0,5. Суммируется жилищный фонд и делится на 80 квадратных метров. По этой формуле мы предлагаем считать обеспеченность машиноместами. Эта цифра более справедлива и пока достижима. Обратной связи по этому показателю мы еще пока не получили, но это мы учли пожелания профсообщества по поводу не востребованности стоянок. Что сегодня говорят строители? У нас построено 15 тысяч мест в паркингах, которые не скупаются годами. То есть это деньги, которые заморожены. Они могли бы быть использованы, например, для благоустройства территории, и не только придомовой, но и окружающей. Строители с удовольствием готовы создавать социальную инфраструктуру, плоскостные спортивные площадки, парковые зоны. Если этот показатель откорректировать, то это возможно. Застройщики пытаются донести проектировщикам адекватность цифр, чтобы они рассматривались в разрезе реальности. Люди не готовы платить за эти машиноместа, а строители готовы инвестировать эти же средства в развитие в другие сектора городского хозяйства. Тот же самый вопрос задавался не только по жилой застройке, но и по объектам обслуживания. Предлагалось повысить федеральные показатели обеспеченности стоянками в 4 - 5 раз. Опять же путем сравнения с аналогами уже построенных объектов, строители и застройщики нас убеждают, что сегодня федеральный показатель все-таки наиболее оптимален. Местные нормативы не могут быть хуже федеральных. И вот практика показывает, что сегодня федеральный показатель является достаточно комфортным и его превышение будет не востребовано.

Опять же в сравнении с теми же площадками, которые реализуются, были проведены аналоги 10 магазинов, которые построены по федеральным показателям и обеспеченность машиноместами на них запроектировано с излишним качеством. Есть невостребованные парковочные места, а это, как я уже говорил, деньги потраченные зря. Поэтому этот диалог очень полезен всем участникам этого процесса, как Администрации города Екатеринбурга, так и исполнителям и профсообществу в том числе. Благодаря такой всесторонней работе документ получается по цифрам более выверенным и взвешенным.

Сегодня остается камнем преткновения вопрос плотности строительства - сколько можно строить жилья на 1 гектар. Сейчас мы находимся в активном диалоге с застройщиками и ищем общие точки соприкосновения. Работа в этом ключе продолжается, и хочу выразить большую благодарность специалистам МБУ «Мастерская Генерального плана», которые на голом энтузиазме оценивают показатели через макетирование и моделирование определенных жилых групп, чтобы посмотреть, насколько справедливы или не справедливы цифры.

В настоящее время мы оцениваем наши нормативы на примерах микрорайонов Ботанический и Комсомольский. Это значит, что нам необходимо пересчитать все жилье, которое там построено, понять эту территорию и сравнить с той цифрой, которая сегодня предлагается для микрорайонного уровня. По ним мы поймем, действительно ли они справедливы. По цифрам квартальной застройки дискуссия у нас продолжается.

- Скажите, пожалуйста, Администрация Екатеринбурга во всем прислушивается к мнению застройщиков или есть вопросы, по которым муниципалитет придерживается своей позиции?

- Мы держим позицию по радиусу обслуживания и по обеспеченности граждан местами в детских садах. Строители предлагали понизить эту обеспеченность. На их взгляд 55 мест в ДОУ на 1000 жителей - это чрезмерно много. Наша же цифра основана на той демографии, которая сегодня есть и прогнозируется на половозрастной структуре населения города и на прогнозах социально-экономического развития Екатеринбурга. Строители утверждают, что 35-40 мест в ДОУ на 1000 жителей будет достаточно, но на самом деле, по мнению Администрации Екатеринбурга с такой цифрой мы будем наблюдать дефицит мест в детсадах.

Кроме того, профсообщество предлагало увеличить радиусы обслуживания населения, например, для плавательных бассейнов. Они у нас, как объекты спортивной инфраструктуры, заложены и должны быть в 500-метровом радиусе обслуживания от жилой группы. Строители задают нам вопрос: это что же нам нужно в каждом квартале строить по бассейну? И приходится им объяснять, что радиус 500-метров через расчет площади окружности охватывает больше 70 гектар территории, а это уже достаточное количество населения - более 25 тысяч жителей. Специалисты горадминистрации считают, что эти граждане имеют право иметь бассейн, который будет их обслуживать.

- Возникало много вопросов по апартаментам. Разработчики приравняли их к жилью?

- По нашему техническому заданию, которое было выдано разработчику, мы рекомендовали провести сравнение и параллель между апартаментами и жильем. Соответственно в первой редакции были выделены апартаменты квартирного и гостиничного типа. Слишком сложно было разобрать плотностные характеристики и обеспеченность, рассчитанную на тот и другой тип апартаментов. В итоге пришли к мнению, что нужно упростить понимание документа. А для этого необходимо поставить знак равенства между апартаментами и жильем, чтобы и застройщик иллюзий не питал о строительстве некачественного жилья, и граждане не вводились в заблуждение относительно потребительских характеристик, приобретаемой недвижимости. Смысл такой: строишь апартаменты - возводи их по нормам жилья. Что это значит? Жители, которые заселяются в апартаменты, должны иметь гарантированные места в детсадах, школах и объекты социальной инфраструктуры. Двор апартаментов должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым домам. Сегодня апартаменты - это гостиница, при строительстве которой по нынешним нормативам не требуется благоустройство двора, детской и спортивной площадки. На таких объектах обеспеченность стоянками понижена в 10 раз по сравнению с требованиями к жилым зданиям. Мы хотим приравнять нормативы апартаментов к полноценному жилому образованию. Это поднимет их качество. Апартаменты - это ответ рынку на аукционное предоставление инвесторам земельных участков. Такая ситуация существует не только в Екатеринбурге, но и во многих российских городах таких, как Москва, Санкт-Петербург и других мегаполисах. Гостиницы можно строить в санитарно-защитной зоне, то есть СаНПиН не запрещает это делать. Жилье - нельзя. На гостиницы не распространяются нормы об инсоляции, для жилых помещений это обязательно. Все эти хитрости через знак равенства уходят. Соответственно апартаменты станут полноценным жильем. Если они будут соответствовать требованиям к жилым объектам, то, пожалуйста, такому продукту может быть место на цивилизованном рынке. Лишь бы не наоборот, когда строятся апартаменты без земельного участка, стоянки, детской площадки. Люди, когда заселяются в такой вид недвижимости, по прошествии определенного количества времени начинают задавать вопросы Администрации Екатеринбурга, а почему мы находимся в промышленной коммунальной зоне, а почему у нас до остановки общественного транспорта идти 3 километра, а где наши парковки и детские площадки. Вот чтобы не было таких вопросов от потенциальных обманутых граждан, мы решили занять такую принципиальную позицию на опережение - все блага присуще жилому дому должны быть созданы и для апартаментов.

- Когда городские власти планируют утвердить новую редакцию нормативов?

- Стадию обсуждения с населением новая редакция нормативов уже прошла. К концу года мы планируем вынести ее на рассмотрение Екатеринбургской городской Думе. После того, как депутаты утвердят документ, он станет официальным. И вся градостроительная документация, которая будет разрабатываться после вступления в силу новой редакции нормативов, будет соответствовать требованиям официального документа. 

Беседу вела Екатерина Катыхина (телефон +7 (343) 371-15-62)

Фамилия, имя, отчество:

Адрес электронной почты:

Ваш комментарий:


Сегодня, 09:41
Прямой эфир на «Город FM 107,6»: «Утро с Иннокентием Шереметом»

Главными темами передачи станут поправки в закон о курении, торговля алкоголем и страсти вокруг «Матильды».

Вчера, 13:35
Интервью на «Город FM»: после ЧМ-2018 Екатеринбургу достанется бесценное наследие

В эфире радиостанции выступил депутат гордумы Дмитрий Сергин.

13 октября 2017, 11:06
Прямой эфир на «Город FM 107,6»: изменения в законодательстве о садоводстве

Гости студии расскажут о новациях в законодательстве о садоводстве и земельных участках.